0

Как быстро продать квартиру в ипотеке?

Как быстро продать квартиру в ипотеке? Продажа/обмен квартиры в ипотеке – дело сложное, но возможное. Главный «камень преткновения» - разрешение банка, который выдал вам кредит. Если это разрешение получено, то все нормально. Если банк отказывается «одобрять» вашу сделку, то возможны серьезные проблемы.

Что делать при продаже ипотечной квартиры?!

  • Обратиться в банк, попросить разрешение (некоторые банки дают "добро", но при этом выписывают вам штрафные санкции).
  • Изучить договор ипотеки. Конечно, это необходимо было сделать раньше (еще в тот самый момент, когда вы брали кредит). Но читайте внимательно условия, касающиеся погашения.
  • Предупреждайте потенциального покупателя. Все равно он узнает о наличии обременений.
  • Заверяйте у нотариуса предварительное соглашение. Оно доказывает, что вы с покупателем достигли консенсуса, оба согласны на заключение сделки, не "передумаете" в самый ответственный момент.

Сделку купли-продажи ипотечной недвижимости можно осуществлять по одной из схем.

Схема №1. Погашение долга

Вы вносите остаток долга по кредиту и получаете справку, что ваша квартира свободна от обременений. Дальше с квартиры снимают обременения в регистрационной службе, а вы заключаете простой договор по купле-продаже.

ВНИМАНИЕ! Все чаще слышны «тревожные звоночки»: государство хочет запретить досрочное погашение ипотеки. Впрочем, в договорах некоторых банков и так присутствует этот запрет. Внимательно пересмотрите условия.

Схема №2. Перемена заемщика

Если вы нашли согласного на такие условия покупателя, то вам повезло. При этой схеме покупатель приобретает не недвижимость, а ипотечный кредит. Чтобы обеспечить юридические гарантии для всех участников такой сделки, придется пройти через ряд процедур. Соглашение о переходе долга должны подписать 3 субъекта:

  • Представитель со стороны банка.
  • Вы как действующий собственник.
  • Покупатель недвижимости как будущий собственник.

ВНИМАНИЕ! При такой схеме квартира все равно остается в залоге у банка.
Схема №3. Замена объекта залога
Сложная (но все же возможная!) процедура. У каждого банка свои требования к подобным сделкам. Например, это могут быть:

  • Возможность заменить объект залога через 2-3 года с момента заключения договора.
  • Замена объекта залога только по прошествии 2/3 от положенного срока.
  • Невозможность замены объекта залога и другие.

ПРАВИЛО! Чтобы банк разрешил «провернуть» такую сделку, у вас должна быть идеальная и кристально чистая история платежей. Если была хотя бы одна «просрочка», банк имеет право отказать.

Сложно будет и тем, кто собрался сменить объект залога и переехать в другой город. Но если вам удалось согласовать все с банком и покупателем, последовательность действий проста:

  • Банк одобряет смену объекта залога.
  • Сотрудник финансового учреждения проверяет все документы на объекты недвижимости.
  • Вы заключаете договор обмена квартир и передаете новый объект в залог.

Надеемся, эти схемы помогут вам «провернуть» сделку и получить выгодный результат.


28 Марта 2016
Возврат к списку