Построить загородный дом и прописаться в нем оказалось не так просто
Дачная амнистия с размаху налетела на новые правила градостроительного планирования. Чиновники дают путаные объяснения и советы, что делать, чтобы ваш дом в коттеджном поселке не признали самостроем. А что же все-таки на самом деле происходит?
А на самом деле градостроительное планирование в том виде, в каком мы его знали, идет в тупик. Но, как ни парадоксально, сдвиги в загородном сегменте в целом позитивные – и об этом говорили эксперты на круглом столе БН.ру «Тенденции-2019 на рынке загородной недвижимости».
ЧТО ОБЕЩАЮТ
Во-первых, с нового года вступил в действие ФЗ-217 «О ведении гражданами садоводства и огородничества...». Теперь у садоводств должна появиться прозрачная бухгалтерия, у деятельных председателей – реальные рычаги управления, а у садоводов – возможность прописки.
Во-вторых, коттеджные поселки в формате ДНП приравняли в правах к садоводствам. Да, девелоперам пафосных проектов обидно: их «понизили» до статуса «шести соток». Но это можно пережить: правила теперь общие, значит, бюрократии будет меньше.
В-третьих, с 1 марта введен уведомительный порядок легализации построек – единый для ИЖС и садоводств.
А ЧТО НА САМОМ ДЕЛЕ?..
А в реальной жизни что-то пошло не так. Да, упомянутый ФЗ-217 неоднозначен. Хотя давайте будем справедливы: не все в нем плохо. Хотите, чтобы дороги ремонтировались, мусор вывозился, а общие земли не зарастали борщевиком, – платите членские взносы. Это теперь аналог коммунальных платежей в многоквартирном доме. Не хотите переплачивать – инициируйте собрание и принимайте соответствующее решение.
В первую очередь изменения выбивают почву из-под ног многолетних неплательщиков. А такие персонажи есть в каждом массиве. Вот типичная картина. Собрание приняло решение скинуться на водопровод, газификацию, организацию охраны, ремонт дорог. Большинство платит, работа идет. Но есть меньшинство, которое не платит принципиально. Их уговаривают продать заросшие бурьяном владения, но они не торопятся: мол, дорогие соседи, постройте газопровод, а я подожду, пока вашими стараниями мой участок поднимется в цене.
Раньше на таких «товарищей» управы не было. Теперь есть возможность существенно ограничить неплательщиков в правах и встретиться с ними в суде. Да, это долго, дорого и нравится не всем. Но и при досудебных переговорах с неплательщиками у тех, кто заинтересован в развитии массива, появляются весомые аргументы.
Еще один бонус в том, что теперь и в садоводствах, и во вчерашних ДНП можно строить и регистрировать не только садовые, но и жилые дома. То есть мечта дачника о загородном ПМЖ вот-вот станет реальностью: прописывайся и живи.
ЧТО-ТО ПОШЛО НЕ ТАК
Дальше начинаются сложности. Первая – в том, что критерии пригодности дома для проживания (непременное условие для получения прописки) законодательно не прописаны.
Пока все выглядит так. В удаленных СНТ жилыми признают дома с печным отоплением и удобствами на улице. В ближних пригородах в ход идет множество зацепок, раскрывающих чиновникам широкие возможности для принятия как положительных, так и отрицательных решений. Кормовая база для коррупции здесь бескрайняя.
ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ ТУПИК
Что касается финальной составляющей дачной реформы – перехода к единым правилам градостроительного планирования, то здесь полный провал. С 1 марта и для «дачников», и для владельцев участков ИЖС изменился порядок регистрации строений. Купить загородный дом.
Он теперь такой: собственники должны уведомлять местные администрации о начале и предполагаемых параметрах строительства. В свою очередь чиновники должны проверить эти параметры на предмет соответствия градостроительным нормам: есть заключение – можно строить и регистрировать.
Провал в том, что требование приводить в соответствие нормам есть, а самих норм и градостроительных планов пока нет: их чиновники «на местах» сделать не успели. Поэтому сегодня люди, которые приобрели участок либо снесли ветхую постройку, сильно рискуют, начиная строительство.
«Отправляют уведомление – и получают отказ: не потому, что будущее строение не соответствует правилам, а потому, что правил нет», – рассказывает главный редактор журнала «Пригород» Дмитрий Синочкин. При этом, если речь о ближних к Петербургу районах, то, по его словам, отказы «уже можно коллекционировать».
НЕОПРЕДЕЛЕННОСТЬ В НАЧАЛЕ СЕЗОНА
Вот и получается: дачно-строительный сезон в разгаре, а строить нельзя, с оформлением и с пропиской неоднозначно.
Рискнем, впрочем, предположить, что на строительные эксперименты садоводов 101-го километра, если они не нарушают права соседей, скорее всего, закроют глаза. Но на пригородных территориях, имеющих высокую градостроительную ценность, конфликты интересов почти неизбежны.
Законы, понятное дело, будут «допиливаться». Но желающим жить не в своей квартире, а в своем доме придется пройти семь кругов бюрократической неразберихи.
А ЕСТЬ ЛИ СПРОС?
Спрос на жизнь за городом – есть. В последние годы, невзирая на кризисы, он стабилен. И рискнем предположить, что интерес к такой недвижимости будет только расти. Ведь далеко не всем нравятся многоэтажные «муравейники», где и машину негде поставить, и на траву босиком не выйти.
По словам директора выставки «Строим дом» Александра Пудикова, на рынок загородной недвижимости, в том числе в садоводствах, выходят те, кто рассматривает строительство дома как альтернативу квартире, и начинают, разумеется, с поиска участка.
Выбор есть – от 400 тыс. руб. с ветхим домом под снос до вполне современных коттеджных поселков c ценами от миллиона рублей за надел.
РАССУЖДАЮТ ЭКСПЕРТЫ
Марина Агеева, директор по продажам:
– Участки в коттеджных поселках стали меньше. Самый ходовой размер – 10 плюс-минус 2 сотки. Наделы от 8 до 12 соток динамично продаются. Участки больших площадей – к сожалению, не очень. Мы рассматриваем возможности межевания участков 20 соток на два по десять, чтобы и цену сотки сохранить, и динамику продаж не снижать. Загородные дома в Подмосковье.
Светлана Невелева, директор по развитию:
– Садоводства хороши, но стареют вместе с теми, кто их осваивает. И если вы приобретете хороший участок, то за забором могут оказаться люди, которым не заплатить за электричество и не расчистить дорожки. Именно поэтому покупатели готовы присматриваться к коттеджным поселкам. Увы, многие поселки, которые формировались уже в новой жизни людьми, именующими себя девелоперами, этой участи тоже не избежали.
По словам моего коллеги, состояние рынка коттеджных поселков можно охарактеризовать фразой-анекдотом «Склад забит новыми черно-белыми телевизорами». Да, новые проекты требуют очень значительного времени и затрат на подготовку. Мы можем считать, что полностью подготовили проект к продажам, а они – что подготовка еще не начиналась. То есть времена, когда можно было продавать участки с колышком и шлагбаумом, ушли безвозвратно.
Дмитрий Синочкин, главный редактор журнала:
– Старые садоводства как организованная застройка – сомнительная, на мой взгляд, тема. Ведь старое садоводство – это и Комарово с правительственными резиденциями, и массив Дунай, где 20 тыс. хозяйств. То, о чем писали СМИ, а именно увеличение объемов предложения старых дач и сокращение спроса, – действительно имеет место. Почему? Да потому что пока садоводство было подспорьем для выживания и чуть ли не единственным вариантом отдыха – спрос был. Но сейчас я не очень представляю, кому нужны шесть соток с сезонным домом. Люди, которые могут купить объект за 600 тыс. или миллион рублей, я уверен, найдут деньгам другое применение.
Людмила Юшина, руководитель департамента загородной недвижимости:
– Что касается массовой продажи дачных домов и участков, то это неправда. Люди пожилые, да, продают, и так было всегда. Но я двадцать лет работаю в недвижимости и не помню года, чтобы в феврале у нас не было взрыва запросов на продажу старых дач. В этом году – все то же самое. Правда, в последние две недели мы наблюдаем бум звонков и от потенциальных покупателей с запросами на дешевые дома. Другое дело, что до сделок и даже до просмотров пока доходят не все. Люди смотрят десятки объектов, прицениваются, думают, считают... Предложений на рынке действительно много, и выбор есть. Поэтому сделок мы ждем уже к осени.