Как оформить право собственности на квартиру?
Долгожданное получение ключей от квартиры в новостройке не означает, что покупатель автоматически становится собственником недвижимости – право на нее необходимо зарегистрировать отдельно...
Годы без собственности
Срок регистрации права собственности в законодательстве не установлен. Как правило, люди хотят оформить недвижимость как можно быстрее. По наблюдениям гендиректора агентства недвижимости «Лидер» Софьи Старковой, почти все покупатели стараются оформить право собственности на квартиру, как только подпишут акт приема-передачи и получат ключи. Как говорит Владимир Каширцев, гендиректор компании «Азбука Жилья», в проектах, которые реализуются по договорам долевого участия (ДДУ), покупатели в основном оформляют квартиры в собственность в течение полугода после сдачи дома в эксплуатацию.
Ипотечные заемщики ограничены в сроках, поскольку это оговорено в кредитном договоре. Как отмечает Мария Храмова, начальник отдела постпродажного обслуживания и передачи квартир группы компаний «А101», эти сроки диктует сам банк, причем в разных кредитных организациях они могут отличаться. Как правило, на оформление недвижимости в собственность дается три месяца с момента получения разрешения на сдачу в эксплуатацию.
Однако есть покупатели, которые не спешат ввязываться в очередную бумажную волокиту, и иногда в таких ситуациях даже случаются курьезы. Частный риелтор рассказала, что одна ее клиентка захотела продать квартиру, где жила уже четыре года. Запросив пакет документов, риелтор обнаружила, что у женщины нет права собственности на недвижимость. Подписав акт приема-передачи жилья, новоиспеченная хозяйка решила, что квартира автоматически принадлежит ей. Все это время она просто проживала на жилплощади, и у женщины не возникало мыслей о том, чтобы нужно оформлять какие-то документы.
Эта история, конечно, скорее исключение, но все же менее значительные просрочки – не такая уж и редкость. Зимой 2014 года Ольга получила ключи от квартиры в Лобне, сделала там ремонт и переехала в новое жилье уже в мае. Летом к ней приехали родители, временно проживающие за границей. Чтобы прикрепиться к поликлинике и оформить льготный проезд, им понадобилось прописаться в квартире дочери. По словам Ольги, она не спешила оформлять право собственности, но потом поняла, что не может зарегистрировать родителей на жилплощади. Пришлось быстро решать этот вопрос. Но родителей не порадовало то, что они потеряли время.
Подтверждает необходимость оформления права собственности на жилье для получения регистрации в нем и Ирина Горская, юрисконсульт юридической службы «ИНКОМ-Недвижимость». Она добавляет, что без этого нельзя устроить ребенка в детский сад или школу по месту жительства в приоритетном порядке, получить пособия и льготы, которые полагаются по месту нахождения квартиры.
Иногда хозяева ошибочно считают, что при задержке с оформлением права собственности им не придется платить налог на имущество. Но, как отмечает гендиректор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина, на практике налоговым органам нередко удается взыскать неуплаченные суммы налога и за период с момента подписания акта приема-передачи квартиры до момента оформления ее в собственность.
Как оформить
Как правило, сегодня оформление права собственности на квартиру не доставляет больших хлопот. Ольга призналась, что откладывала оформление документов во много потому, что считала это длительной и выматывающей процедурой: большие очереди и прочие «побочные эффекты» бюрократии. Но когда нужно было прописать родителей, и медлить больше было нельзя, оказалось, что все предельно просто, и право собственности оформляется очень быстро: необходимо лишь заплатить две тысячи рублей пошлины, подать документы в районный многофункциональный центр, и буквально через неделю можно забирать паспорта с готовыми штампами регистрации.
Чтобы зарегистрировать право собственности на квартиру, которая уже поставлена на кадастровый учет, понадобятся следующие документы: паспорт, ДДУ, акт приема-передачи, страховой номер индивидуального страхового счета и квитанция об оплате государственной пошлины. При подписании акта другим лицом по доверенности, необходимо предоставить и этот документ. Купить 2 квартиру в Москве.
Если на покупку квартиры был взят ипотечный кредит, необходимо оформить накладную в банке. Нужно предварительно провести оценку квартиры, для которой придется воспользоваться услугами профессиональных оценщиков. Как рассказала Елена, купившая квартиру в Видном, она и несколько соседей вместе обратились в оценочную компанию, поэтому организация скинула 20% за «оптовый заказ». В итоге эксперты провели оценку 15 квартир всего за два дня.
Необходимо, чтобы к моменту начала оформления права собственности дом вместе со всеми помещениями (жилыми и коммерческими площадями, кладовыми и прочими) был поставлен на кадастровый учет. Иногда этот процесс длится несколько недель, а иногда – затягивается на месяцы. В таком случае оформить право собственности на недвижимость нельзя, поскольку для регистрационных органов она еще формально «не существует». Тогда квартиру не удастся зарегистрировать чисто технически, рассказывает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
Ирина Горская вспоминает случай, когда этот процесс сильно затянулся. В одном из подмосковных жилищных комплексов дольщики не могли оформить квартиры в собственность, поскольку Росреестр отказался ставить дом на кадастровый учет, пока застройщик не устранит ошибки в технической документации. Но когда девелопер исправлял одни ошибки, ведомство находило другие. Вопрос удалось решить лишь после совместного обращения дольщиков и застройщика к губернатору.
Похожая проблема возникла у купившей квартиру в Химках Татьяны, которой полтора года назад вручили ключи. Она вспоминает, что из-за проблем с кадастром около года не могла оформить право собственности. Женщина говорит, что проблема была особенно острой, поскольку у нее был маленький ребенок, которого нужно было устроить в детский сад. При том, что в жилищном комплексе построили свой муниципальный детсад, ситуация была парадоксальной: люди давно проживали в квартирах, но не могли устроить туда детей. Но в детсад принимали семьи из соседних старых районов, у которых была регистрация.
Жилье, купленное по предварительному договору, оформить в собственность сложнее. Мария Литинецкая отмечает, что сейчас 9 из 10 квартир продают по ДДУ. Но при реализации апартаментов и старых жилых комплексов, которые ввели недавно, используют и другие формы продажи. Здесь схема другая. Владимир Каширцев поясняет, что продавец оформляет право собственности на себя, а затем заключает сделку купли-продажи. Продавец и покупатель подают в регистрирующий орган комплект документов с двух сторон на регистрацию. Ориентировочно через неделю готова выписка из Единого государственного реестра недвижимости с указанием, что право собственности переходит на покупателя.
Застройщик поможет
Большинство застройщиков могут оформить право собственности на квартиры для своих дольщиков. По информации Ирины Горской, в Москве и Подмосковье такая услуга обходится от 25 тысяч до 40 тысяч рублей. Эксперт отмечает, что помощь застройщика пригодится дольщикам, которые, например, проживают в другом городе или не имеют времени на подобные процедуры. В этом случае необходимо оставить строительной компании доверенность и все требующиеся документы. Некоторые застройщики берут за услугу меньшую плату. Например, в «Метриум Групп» оформление права собственности на квартиру обойдется дольщику от 5 тысяч до 15 тысяч рублей.
Нередко застройщики включают услугу по оформлению права собственности на квартиру в общий пакет с регистрацией ДДУ и при покупке жилья сразу взымают за это оплату. В среднем такая комплексная услуга обходится в 50-100 тысяч рублей.
Любовь, купившая квартиру в жилом комплексе «Город Набережных», получила оформление права собственности в подарок, поскольку попала на акцию вроде «приведи друга». Подруга Любови приобрела квартиру в этом же жилом комплексе по ее рекомендации, поэтому женщине достался один из предложенных на выбор бонусов. Она остановилась на бесплатной регистрации права собственности. Любовь отмечает, что если бы застройщик взымал плату за эту услугу, она бы предпочла оформлять документы самостоятельно. Купить 2 квартиру в Санкт-Петербурге.
Через суд
Раньше случаи оформления собственности на квартиры в новостройках через суд были достаточно распространенной и привычной практикой. Ирина Горская поясняет, что так происходило, поскольку граждане покупали квартиры не по ДДУ, а по другим сделкам (предварительным договорам, договору соинвестирования и прочим).
Если квартира покупалась по предварительному договору купли-продажи, то прежде чем заключить основной договор купли-продажи и, следовательно, передать жилье в собственность покупателю, строительная компания должна была зарегистрировать весь дом на себя. Владимир Каширцев отметил, что это может продлиться до 1,5-2 лет. По словам Марии Литинецкой, в таком случае покупателю приходится заставлять застройщика оформлять дом в собственность в судебном порядке, лишь после этого можно завершить сделку предварительной продажи.
Также дольщики подают в суд в случаях, когда дом построен, но долго не сдается в эксплуатацию или возникают трудности с его постановкой на кадастровый учет. По словам Марии Храмовой, суд может признать право собственности физлица на объект без кадастрового учета, но это единичные случаи. Как правило, будущие собственники предпочитают ждать вместо того, чтобы обращаться в суд.
В целом, если с документами все в порядке, а девелопер и государственные органы оперативно делают все, что от них зависит, оформить право собственности на квартиру – достаточно легко. Здесь нет особой необходимости обращаться за помощью к третьим лицам – все несложно сделать самостоятельно через многофункциональный центр.