Юридическая чистота сделки: полный список документов собственника для арендатора

Съем квартиры — это всегда финансовый риск. Чтобы не стать жертвой мошенников, сдающих чужое жилье, или не столкнуться с внезапным выселением, арендатору необходимо провести тщательную юридическую проверку собственника и самой квартиры. Главный инструмент такой проверки — документы, которые арендодатель обязан предъявить. Именно они подтверждают, что перед вами законный владелец, имеющий право заключать договор найма.

Ваше право требовать эти документы закреплено на стадии подготовки к сделке. Не подписывайте договор и не передавайте денежные средства, пока не убедитесь в подлинности и полноте представленного списка. Представляем полный и обязательный список документов, которые должен предъявить собственник, а также правила их проверки.

Раздел 1. Документы, удостоверяющие личность и полномочия

Первый шаг — убедиться, что человек, с которым вы ведете переговоры, является тем, за кого себя выдает, и имеет право действовать от имени всех собственников.

1. Паспорт собственника (оригинал)

Обязательно запросите оригинал паспорта гражданина РФ. Не соглашайтесь на копии или фотографии.

• Что проверить:
  • Фотография и внешность: Сверьте лицо человека с фотографией в паспорте.
  • ФИО, дата рождения, место выдачи: Эти данные должны быть внесены в договор найма.
  • Подпись: Попросите собственника расписаться на договоре и сравните подпись с той, что стоит в паспорте.
  • Действительность: Убедитесь, что паспорт не просрочен (особенно если собственнику недавно исполнилось 20 или 45 лет).

2. Доверенность (если действует представитель)

Если с вами общается не сам владелец, а его агент или родственник, он должен предъявить нотариально заверенную доверенность.

• Что проверить:
  • Конкретные полномочия: В тексте доверенности должно быть четко прописано право на сдачу квартиры в наем (найм) и получение денежных средств (арендной платы и залога).
  • Срок действия: Доверенность не должна быть просрочена.
  • Подлинность: Вы имеете право проверить доверенность через официальный реестр нотариальных действий (это можно сделать онлайн, зная номер доверенности).

Раздел 2. Документы, подтверждающие право собственности

Это самый важный блок документов, подтверждающий, что квартира принадлежит арендодателю.

1. Выписка из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости)

С 2016 года основным правоустанавливающим документом является Выписка из ЕГРН (вместо старого «Свидетельства о госрегистрации права»).

• Обязательные требования:
  • Свежесть: Выписка должна быть получена недавно (желательно не более чем за 30 дней до сделки).
  • ФИО Собственника: ФИО в выписке должно полностью совпадать с ФИО в паспорте арендодателя.
  • Объект и Адрес: Соответствие фактического адреса и характеристик квартиры (площадь, этаж).
  • Вид права: Должно быть указано «Собственность».
  • Обременения: Самый важный пункт. Должно стоять «Обременения не зарегистрированы». Наличие обременений (например, ипотека, арест, рента) означает, что сделка требует дополнительных проверок или вообще невозможна без согласия третьих лиц.

2. Правоустанавливающий документ (Основание)

Выписка из ЕГРН лишь подтверждает регистрацию права, но не указывает, как именно собственник получил квартиру. Нужно увидеть документ-основание:

• Договор купли-продажи (ДКП).
• Договор дарения.
• Свидетельство о праве на наследство.
• Решение суда и т.п.

Что проверить: Сравните данные в этом документе с данными в паспорте и Выписке из ЕГРН. Это поможет убедиться, что право собственности не оспаривается.

Раздел 3. Документы, связанные с проживанием и задолженностью

Эти документы помогают оценить финансовую чистоту квартиры и отсутствие проблем с прописанными лицами.

1. Справка о зарегистрированных лицах (Форма 9)

Это документ, подтверждающий, кто прописан (постоянно зарегистрирован) в квартире. В Москве и ряде регионов — Единый жилищный документ (ЕЖД) или выписка из домовой книги.

• Важность: По закону, даже если договор найма расторгается, прописанные лица сохраняют свое право на проживание. Требуйте, чтобы на момент подписания договора в квартире никто не был прописан, кроме самого собственника (и то при условии, что он не будет там жить).
• Особый риск: Если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, их выписка может быть чрезвычайно сложной и требует разрешения органов опеки.

2. Квитанции об оплате коммунальных услуг

Запросите последние оплаченные квитанции (за месяц, предшествующий сделке):

• Цель: Убедиться, что по квартире нет задолженностей за жилищно-коммунальные услуги, капитальный ремонт, электроэнергию и газ. Наличие больших долгов может привести к отключению услуг, за которые потом придется платить вам.

3. Согласие супруга(и)

Если квартира была приобретена в браке (даже если оформлена только на одного из супругов), она считается совместно нажитым имуществом. Для сдачи такой квартиры требуется письменное, нотариально заверенное согласие второго супруга.

• Риск без согласия: Второй супруг может оспорить договор найма и потребовать вашего выселения.

Для арендатора нет более важного шага, чем тщательная проверка документов арендодателя. Оригинал паспорта, свежая Выписка из ЕГРН без обременений и справка об отсутствии прописанных лиц — это три столпа, на которых строится ваша безопасность. Если собственник отказывается предъявить хотя бы один из этих документов или предлагает только копии, незамедлительно прерывайте переговоры. Юридически чистая сделка — это единственная гарантия того, что вы сможете спокойно проживать в квартире весь срок действия договора.

Помните: незнание или игнорирование необходимости проверки документов не освобождает вас от рисков.

Читайте также: