Плюсы и минусы снижения ипотечной ставки
Нынешним летом доля ипотечных сделок по сравнению с 2014 годом не только не снизилась, но на многих объектах возросла. Тем не менее отмечается, что банки все более ужесточают требования к своим потенциальным заемщикам, и воспользоваться ипотекой под 7% сегодня удается далеко не всем.
Ипотека не сдает позиции
На первичном рынке ипотека практически не подвержена в данный период влиянию кризиса, поскольку программа субсидирования позволяет удерживать ставку на уровне, который пока держится ниже среднего докризисного показателя. Официально программой предусматривается 12% годовых, однако по факту на некоторых проектах крупными банками предлагаются еще более выгодные условия: не более 11,7%.
В летний период доля сделок в Москве, которые оформлялись с использованием заемных средств, составила 43%, в Московской области — 54,2%. В течение аналогичного периода 2014 года число ипотечных сделок в Москве составило 36,2%, в Подмосковье — 55,9%. Судя по приведенным данным, доля ипотечных сделок возросла, причем на некоторых проектах достигла на сегодняшний день 70%, а если еще и действует военная ипотека, то доля ипотеки составляет 90%.
По словам Алексея Новикова, который возглавляет ипотечный центр, ипотечный рынок остается на плаву благодаря реализации программ с субсидированной ставкой — на них приходится не менее 90% спроса. Это стимулирует потенциальных покупателей приобретать недвижимость, пока рынок дает возможность пользоваться столь выгодными условиями.
Тем не менее общее число сделок с применением заемных средств в столице и столичном регионе снизилось не менее чем на 15%. Значительно хуже ситуация в регионах, так что по стране в целом статистика далеко не такая оптимистичная. По данным АИЖК, в течение первого полугодия объем ипотеки сократился на 40%, а сумма кредита в среднем уменьшилась до 1,64 млн руб. (-5,2%).
Значительно сократились также суммы, которые заемщики заказывают в столичном регионе. Так, в Московской области средний объем кредита не превышает 2,5 млн руб. — это на 17% ниже, чем в прошлом году. В Москве суммы кредитов уменьшились на четверть: средняя величина займа по ипотеке не достигает 6 млн руб. Многие покупатели недвижимости не готовы пользоваться большими суммами вследствие сокращения доходов и нестабильности нынешней ситуации, к тому же следует учитывать и тот факт, что банки предпочитают перестраховываться. Одним заемщикам они удовлетворяют заявки только частично, предоставляя только определенный процент от заказанной суммы, другим отказывают предоставлять кредит в принципе.
В целом снижение количества сделок с привлечением ипотечных средств пропорционально объективному падению спроса. Подавляющее большинство экспертов не сомневается в том, что, если бы не было возможности получить кредит на условиях, которые выгоднее докризисных, рынок просел бы гораздо больше.
Ставка 7% — так ли сладок мед?
Убедившись в высокой эффективности субсидирования ипотеки, застройщики Московского региона решили развить эту идею. Президент объединения застройщиков Леонид Казинец направил обращение губернатору Московской области, которое подписали многие застройщики региона. Обращение содержало просьбу о том, чтобы рассмотреть возможность субсидирования ипотечной ставки до 7% на шесть месяцев — с целью поддержания ипотечного спроса. Теперь губернатор Подмосковья Андрей Воробьев и мэр Москвы Сергей Собянин могут обратиться с соответствующей просьбой к руководству России. Купить квартиру в ипотеку в Москве.
Большинство экспертов считает, что вероятность того, что ипотечная ставка снизится до 7%, очень мала. Тем не менее они признают, что такой шаг мог бы иметь невероятный эффект. «О снижении ставки до 7% мечтают, наверное, все клиенты и специалисты ипотечного рынка не менее десяти последних лет. Но никто не решался на такой шаг, когда нефть стоила свыше $100 за баррель, а теперь, когда стоимость нефти снизилась практически втрое, тем более тщетно надеяться, что кто-то пойдет на такой шаг», — сказала Ирина Доброхотова. Но и она признает, что субсидирование ставки до 7% может «буквально взорвать рынок», а число заявок достигнет уровня самых удачных периодов для ипотеки.
Следует отметить, что акции по 7%-ному кредитованию проводятся и сегодня, но большинство покупателей отказываются от столь заманчивого предложения. Ведь если хорошо разобраться и тщательно просчитать, то в итоге переплата получается на 3-4% выше, чем при стандартной ипотеке. Тем более что минимальная ставка предоставляется только в том случае, если будут выполнены определенные условия: первоначальный взнос должен составить от 50% и выше, а срок кредитования при этом — не менее 20 лет. Кроме того, во многих случаях выясняется, что эта ставка «плавающая»: сначала покупатель платит 7%, а со временем ставка возрастает до 17% и даже больше. Правда, крупным банкам, которые предлагают программы с предоставлением государственной поддержки, люди доверяют, а потому на «официальные» 7% реакция будет иная.
Многие справедливо говорят, что ипотека под 7% окажется привлекательной даже для тех, кто раньше не задумывался о приобретении своего жилья и снимал квартиру, поскольку разница в ежемесячных выплатах станет незначительной. По оценкам экспертов, субсидирование ипотечной ставки до 7% значительно оживит первичный рынок жилой недвижимости, обрушит «вторичку» и инициирует приобретение своего жилья у тех, кто предпочитал жить на съемных квартирах. В итоге в Московском регионе из арендного в первичный рынок может перетечь порядка 300 млрд руб.
Но и это еще не все. Такая ставка наверняка заинтересует покупателей жилья не только в сегменте эконом-класса. Ипотека 11–11,75% расширила возможности покупателей и позволила многим подумать о приобретении жилья бизнес-класса, а если ипотека станет еще доступнее, то тенденция усилится. «Ипотека в 7–9% предоставит реальные возможности большому числу людей купить квартиру от эконом- до премиум-сегмента», — отмечает Денис Бобков, который является руководителем аналитического отдела девелоперской группы ОПИН. Купить квартиру в ипотеку в Санкт-Петербурге.
Конечно, одного решения властей еще недостаточно, главное — как отреагируют на все эти инициативы банки. «Невзирая на то, что среди потенциальных заемщиков наблюдается оживление, банки не торопятся пересматривать свои подходы к процедуре андеррайтинга. Данный процесс упрощать пока еще никто не собирается, поскольку банки, вполне естественно, желают свести к абсолютному минимуму все риски, связанные с ситуацией невозврата кредита. Ставка 7% действительно поможет рынку, но только в том случае, если совокупность других условий, необходимых для того, чтобы иметь возможность получать кредиты по такой ставке (жесткий андеррайтинг, повышенный первоначальный взнос, дополнительные обязательные требования, которые трудно выполнить в полной мере и т. д.), изначально не будут представлять собой непреодолимое препятствие для заемщиков, утверждают эксперты департамента ипотеки и кредитования.
Поэтому, если банки с понижением ставки будут ужесточать требования, то не исключено, что ожидания, связанные с пониженной ставкой, не оправдаются, и круг тех, кто сможет позволить себе купить жилье, увеличится весьма незначительно. В итоге привлекательные ставки получат те, кто имеет высокий доход, а менее состоятельные покупатели, как и раньше, так и не смогут преодолеть установленный барьер.