Риски при покупке квартиры

Приобретение квартиры, безусловно, является радостным событием, однако, радость покупателя по поводу удачной сделки может продолжаться недолго, ровно до того момента, когда он с удивлением узнает о том, что вовсе не является хозяином только что купленного жилья.

Приобретение квартиры, безусловно, является радостным событием, однако, радость покупателя по поводу удачной сделки может продолжаться недолго, ровно до того момента, когда он с удивлением узнает о том, что вовсе не является хозяином только что купленного жилья. При этом деньги, уплаченные за квартиру, как правило, вернуть уже нельзя. Для покупателя, который не имеет достаточного опыта в подготовке и проведении сделок с недвижимостью, риски при покупке квартиры являются довольно высокими.

К сожалению, в действующем законодательстве, регулирующем порядок проведения сделок с недвижимостью, имеется множество лазеек, которыми и пользуются мошенники. В большинстве случаев, принцип мошеннических схем сводится к следующему – купленная квартира по решению суда возвращается предыдущему владельцу, а покупатель остается без жилья и без денег (полной суммы или ее части). У суда может быть достаточно оснований, чтобы признать сделку недействительной.

Проверка юридической чистоты квартиры, осуществляемая покупателем или риэлтором, представляющего его интересы, предполагает выявление этих оснований. В рамках данной статьи мы рассматриваем наиболее распространенные риски при покупке квартиры, которым может подвергаться покупатель недвижимости:

Продажа с поддельными документами

Гражданин, который представился владельцем квартиры, может представить покупателю поддельные документы. Как правило, подделывают удостоверение личности – паспорт, поскольку на этом документе «завязаны» остальные квартирные документы. Впрочем, могут быть подделаны и прочие документы, в том числе – выписка из домовой книги, пр. Получение выписки из Росреестра в этом случае ничего не даст, так как квартира действительно принадлежит лицу, чья фамилия фигурирует в официальных документах. Купить квартиру вторичное жилье недорого.

Владелец квартиры может быть в сговоре с мошенниками, а может просто находиться далеко (за границей, в больнице, под следствием). После подписания договора и оплаты покупателем денежных средств настоящий владелец квартиры легко докажет в суде, что сделка проходила без его ведома, и вернет себе квартиру. Защитой в этом случае может служить внимательное изучение паспорта и прочих документов, привлечение нотариуса к проверке документов снизит вероятность обмана.

Несоответствие или подделка документов может иметь место при продаже квартиры юридическим лицом. Необходимо проверить уставные документы, а также убедиться, что все соучредители согласны на сделку.

Продажа по доверенности

Какие риски при покупке квартиры могут быть связаны во время проведения сделки по доверенности, когда во время подписания договора купли-продажи владелец отсутствует? Прежде всего, следует помнить, что доверенность можно отозвать в любой момент, в том числе – сразу после ее оформления. Кроме того, отозвать доверенность можно у любого нотариуса, а не только у того, который оформлял этот документ, в любом городе РФ. То есть, доверенное лицо может оперировать отозванной доверенностью, даже не зная об этом (например, сделку проводит риэлтор). Суд признает сделку недействительной, квартира вернется владельцу, возврат денег покупателю при этом вовсе не гарантирован.

Приобретать квартиру по доверенности можно лишь в исключительных случаях, поскольку, на самом деле, есть достаточно немного причин, которые помешали бы хозяину присутствовать на подписании сделки (в том числе – приезд из-за границы). Попытка продажи по доверенности значительно сужает аудиторию потенциальных покупателей и увеличивает сроки продажи, поэтому добропорядочный владелец всеми силами старается избежать этого способа продажи.

Недееспособный продавец (ограниченная дееспособность)

Одна из наиболее распространенных причин для судовых исков – недееспособность или ограниченная дееспособность продавца. Естественно, в большинстве случаев, это мошеннические схемы, тем не менее, если у продавца есть доказательства собственной невменяемости – суд отменит сделку и вернет ему квартиру. Однако вернуть деньги может быть проблематично по причине то же невменяемости (потерял, подарил кому-либо).

Действенной защитой в данном случае может служить только получение справки из Психоневрологического и Наркологического диспансера (по месту жительства продавца) о том, что продавец не состоит и не состоял на учете. Причем, если регистрация по месту жительства относительно свежая, нужно делать запросы по старому месту жительства. Основанием для подобной проверки необязательно может быть странное поведение продавца (его жесты, речь и действия в момент проведения сделки могут быть вполне адекватными и логичными). Кроме того, привлечение в этом случае нотариуса ничего не даст, поскольку он не является профильным медицинским работником и может только констатировать адекватность поведения, не более.

Продажа квартиры наследником

Какие могут быть риски при покупке квартиры, собственник которой имеет законное право распоряжаться принадлежащим ему имуществом? Квартира может передаваться наследнику по завещанию, но также может иметь место «наследование по закону». В последнем случае собственник квартиры может быть далеко не единственным, кто имеет права на недвижимость, есть целый перечень родственников покойного, которые могут претендовать на часть квартиры. В подобных случаях в договоре (или оформляется дополнительное соглашение) прописывается обязательство продавца, при появлении наследников, вернуть им часть средств, полученных за квартиру. Купить 3-комнатную квартиру в Москве.

Продажа квартиры с «временно отсутствующим» жильцом

Отсутствие прописанных в квартире граждан на момент продажи недвижимости не является гарантией невозможности появления нежданных «жильцов». Так, если жилец был выписан в связи с отбыванием наказания в местах лишения свободы, то стоит знать, что закон закрепляет права на жилье за лицами данной категории. То есть, вернувшийся может вселиться, прописаться и проживать в этой квартире на законных основаниях. Чтобы убедиться в том, что подобного не произойдет, следует взять расширенную выписку из домовой книги (в стандартной выписке сведений о подобных обременениях на часть помещения не содержится).

Заключение

В данной статье были описаны далеко не все риски при покупке квартиры, с которыми может столкнуться добропорядочный покупатель, мы привели только наиболее распространенные основания для расторжения сделки. Относительной гарантией юридической чистоты приобретаемой недвижимости может служить участие грамотного и опытного риэлтора, который способен провести всестороннюю проверку и с большой вероятностью выявит «подводные камни». Однако полностью гарантировать безопасность сделки, к сожалению, не может никто, поэтому рекомендуем с максимальным вниманием подходить к анализу юридической безопасности сделки с недвижимостью.