Что следует знать о приобретении жилья в новостройке?
Приобретение жилья в строящемся доме всегда связано с некоторым риском, ведь деньги придется отдать сейчас, а квартиру еще несколько лет ждать. И права будущего владельца жилья должны быть защищены. Но большинство недобросовестных застройщиков заключали сомнительные договора с покупателями, пользуясь юридической неграмотностью последних, и в случае чего клиенты могли остаться не только без жилья, но и не иметь возможности возврата потраченных денег. С июля 2010 года все эти «серые схемы» признали незаконными и у покупателя появилась возможность действовать в правовом русле.
Серые камни жилого строительства
214 - ФЗ «О долевом строительстве ...» обязует застройщика о выполнении ряда обязательств, и получить финансы на строительство многоквартирного дома от частного инвестора весьма непросто. В силу этого многие застройщики придумали ряд обходных схем, что упрощало получение средств от покупателя и позволяло уходить от налогов. До 2010 года почти все застройщики использовали «серые схемы», однако в июле 2010 года власти законодательно запретили застройщикам привлекать средства граждан в обход 214 - ФЗ. Договоры, заключенные по этим схемам до 1 июля 2010 года, можно привести в соответствие согласно действующему законодательству.
Моснадзор на страже закона
Покупатель, имеющий «серый» договор, может обратиться в Управление города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов, контролю (надзору) в области долевого строительства (Моснадзор долевого строительства, сейчас проходит процедуру реорганизации в Комитет по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства). Управление обязует застройщика перезаключить договор согласно 214 - ФЗ. Если застройщик откажется, его ждут прокурорские проверки.
В 2010 году в Моснадзор долевого строительства обратилось 1823 человека. Большинство жалоб касалось переоформления «серых» договоров.
На сегодня Моснадзор долевого строительства особо контролирует 39 объектов в Москве, застройщики которых подписали с покупателями предварительные договоры, в 35 случаях можно сказать о проблеме долгостроя. Застройщиками не выполняются обязательства по поводу сроков сдачи дома, а покупатели не получают взамен никакой компенсации, так как такого пункта в предварительном договоре не предусматривалось.
Если покупатель приобрел жилье по «серой схеме», то он сам никак не может повлиять на застройщика для переоформления договора по 214 - ФЗ.
Самые распространенные "серые схемы"
Договор соинвестирования
Если покупатель заключает договор соинвестирования, то он становится партнером по бизнесу, и наравне с компанией несет всевозможные риски. В таком случае интересы дольщика никак не защищены и попадают под действие федерального закона от 25 февраля 1999 года № 39 "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".
Вексельная схема
Вексельная схема предполагает получение дольщиком не самого жилья, а лишь обязательство ее передачи. И если вдруг дольщик не получил обещанного жилья, то он может продать вексель или обратиться в суд с требованием вернуть стоимость векселя, но никак не квартиры.
Договор предварительной купли-продажи
Данный договор свидетельствует об обязательстве застройщика в будущем заключить договор о долевом участии в строительстве. В нем указываются срок заключения основного договора, технические характеристики и то, что покупатель обязан внести предоплату или взнос под обеспечение, соответствующий стоимости жилья. Но если застройщик по каким - либо причинам решит продать квартиру, то в суде факт инвестиций придется доказывать и требовать возврата денежных средств.
Приобретение жилья через ТСЖ и коммандитные товарищества
До выплаты всех паевых взносов жилье находится в собственности ТСЖ или КТ, и на него может быть наложено судебное взыскание, если вдруг возникнут проблемы у ТСЖ или КТ.
Договор переуступки прав требования
Имеется в виду выкуп договора долевого участия. В основном «долю» продают те, кто вложился в строительство на начальной стадии, для подзаработки. Также это могут быть и знакомые застройщика. Новый дольщик должен погасить все долги предыдущего дольщика.
Как сегодня купить квартиру в новостройке
Если вы планируете приобрести квартиру в строящемся доме, то вы должны знать, что на сегодняшний день, единственным законным документом является договор долевого участия, оформленный согласно 214 — ФЗ. И в нем четко должны быть прописаны следующие позиции:
- указание конкретной квартиры, стоимость ее приобретения и порядок оплаты,
- срок передачи квартиры,
- гарантийные обязательства и ответственность застройщика.
Также, по требованию дольщика, застройщик обязан предоставить следующие документы для ознакомления:
- разрешение на строительство;
- технико-экономическое обоснование проекта строительства дома;
- заключение государственной экспертизы проектной документации;
- проектную документацию с изменениями (если таковые вносились);
- документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
В информации о застройщике обратите внимание на предыдущие его проекты в течение последних трех лет, с указанием места расположения объектов, совпадают ли сроки ввода по проектной документации и фактические сроки ввода. Купить квартиру в новостройке с отделкой.
Договор долевого участия в обязательном порядке должен пройти государственную регистрацию.
Что необходимо знать о договоре долевого участия
- денежные средства частных инвесторов привлекаются застройщиком только после получения разрешения на строительство и предоставления проектной документации.
- договор считается заключенным только, если в нем перечислены сроки передачи застройщиком объекта долевого строительства покупателю, цены договора, сроки и порядок оплаты, а также гарантийного срока (не менее 5 лет) на объект долевого строительства.
- если застройщик не успевает сдать дом в указанные сроки, то он должен предупредить покупателя не менее, чем за два месяца до конца срока и внести изменения в договор.
- если застройщик в указанные сроки не передает квартиру покупателю, то оплачивает неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от ее цены за каждый день просрочки, если участником долевого строительства является гражданин, то неустойка идет в двойном размере.
- если возникли значительные нарушения требований к качеству объекта или неустранены выявленные недостатки в определенный покупателем разумный срок, то он может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать возврата денежных средств, а также потребовать оплатить проценты.