Как купить квартиру, чтобы супруг не мог на неё претендовать?
Принцип «любовь любовью, а имущество врозь» сейчас не только не осуждается обществом, а напротив, считается проявлением благоразумности.
Действительно, семейные отношения – это настолько непредсказуемая вещь, что невозможно быть в полной уверенности, что в будущем не случится развод. Тем более, что развод сейчас по процедуре оформления не представляет особой сложности. Но в отличие от личных отношений супругов, для имущественных отношений вполне можно обеспечить некую стабильность.
Рассмотрим, как этого добиться на классическом примере: супруги покупают жилье (квартиру или дом), при этом оплата производится за счет одного из супругов: либо в большей части, либо полностью.
Разумеется, с учетом действующих правил регулирования правового режима имущества супругов недвижимость, приобретенная в браке, считается совместной собственностью супругов. Поэтому в случае развода квартира будет делиться в равных долях, и супругу, который вложился в нее большей частью, придется сильно постараться, чтобы доказать свое право на половину другого супруга.
Чтобы облегчить эту задачу, лучше заранее, при покупке квартиры позаботиться о защите своих интересов.
Можно предложить несколько надежных вариантов оформления купли-продажи квартиры в браке, которые позволят исключить в дальнейшем возможные претензии другого супруга на жилье:
1. Зафиксировать вложение своих личных средств в покупку жилья.
Дело в том, что сейчас суды позволяют себе отступить от общего принципа равных долей супругов в имуществе, приобретенном в браке, – в зависимости от того, на какие средства была совершена покупка. Действительно, в законе говорится: общим имуществом супругов являются движимые и недвижимые вещи, приобретенные ими в браке за счет общих средств. А к общим средствам не относятся, в частности, деньги, вырученные с продажи личного имущества супруга, подаренные или перешедшие по наследству. Купить 2-комнатную квартиру в Москве.
Личным имуществом супруга считается то, что было приобретено до вступления в брак, а также полученное им, уже будучи в браке, по безвозмездным сделкам (дарение или наследство).
Поэтому при покупке общей квартиры с вложением личных средств, следует тщательно это зафиксировать этот момент – например, так:
- составить письменное соглашение с супругом о разделе расходов на покупку квартиры, где указать, какие средства вносит каждый из супругов и источник этих средств (подарок, выручка от продажи личного имущества и т.п.),
- заключить с родственниками письменный договор дарения денежных средств, причем нотариальное заверение необязательно.
Дарение и договор купли-продажи квартиры лучше всего оформить в один день – это принимается судами как доказательство вложения личных денег в покупку жилья,
- продавая личную квартиру, расчет с покупателем лучше делать в безналичной форме – чтобы деньги были зачислены на определенный счет в банке.
В дальнейшем, при покупке новой квартиру с супругом, личные деньги непосредственно с этого счета переводятся продавцу – это также доказывает, что в покупку были вложены личные деньги с продажи личного имущества.
2. Оформлять покупку дарением.
Квартира, полученная в дар, однозначно признается личным имуществом супруга, даже если он в это время состоял в браке.
Поэтому можно прибегнуть к помощи родственников: оформить покупку квартиру на них, а затем по договору дарения перевести собственность на себя. Но здесь нужно учитывать возможные подводные камни:
- родственник, на которого оформляется покупка, желательно не должен сам состоять в браке (иначе потребуется нотариальное согласие второго супруга на дарение),
- дарение не требует уплаты налога со стоимости квартиры только, если даритель – близкий родственник (дети, родители).
Если дарителем выступает кто-то другой, могут возникнуть проблемы с налоговой службой,
- супруг не сможет получить налоговый вычет на квартиру, т.к. формально квартиру он не купил, а получил в дар.
3. Включать в договор купли-продажи квартиры положения о разделе имущества (составлять сложный договор) и заверять его у нотариуса.
Супруги могут изменить правовой режим общего имущества путем заключения соглашения о разделе имущества или брачного договора.
Как вариант, можно совместить это с договором купли-продажи квартиры, но главное условие – нотариальное удостоверение такого договора. Купить 2-комнатную квартиру в Санкт-Петербурге.
Если супруги просто укажут в договоре купли-продажи квартиры, что она приобретается ими в долях (например, супругу – 1/3, супруге – 2/3), без нотариального заверения и положений о разделе, это никак их не защитит: режим совместной собственности в любом случае сохранится, так что супруги будут иметь право на половину доли друг друга.