Оформление ипотеки: скрытые подвохи
Благодаря широкой доступности ипотечного кредитования в России купить квартиру сейчас не так сложно, как например еще 10 лет назад...
Переезд в новую квартиру без выплаты полной её стоимости – заманчивое предложение. Но когда-нибудь платить всё-таки придется. Банковские работники часто уговаривают клиентов оформить кредит, и из их уст всё кажется простым и доступным. Но, выплачивая ипотеку, можно столкнуться с непредвиденными трудностями.
Тонкости оформления ипотеки
Основной неожиданностью для гражданина, оформляющего кредит на жильё, могут стать дополнительные расходы. Банк маловероятно даст деньги человеку, не застраховавшему здоровье и жизнь. Можно также обнаружить и прочие риски, которые появляются при нарушении условий договора со стороны заёмщика. По страховым полисам выгодоприобретателем становится банк, тариф в среднем равен 1% от полученной в кредит суммы. Часто банки изымают комиссию за такие услуги, как рассмотрение заявления на кредит, перевод или выдача денег, обслуживание банковской карты. К тому же, Вам обязательно придётся заплатить оценщику за его услуги. Иногда банки принимают результаты такой оценки только от рекомендованных им оценщиков, услуги которых стоят дороже.
В случае перекредитования в другом банке, Вам придется оплачивать заново все вышеупомянутые услуги.
Уловки при составлении договоров
Важно понимать, что всякие действия с залоговым жильём (аренда, продажа, перепланировка) должны быть согласованы с банком, потому что фактическим собственником квартиры до погашения кредита является он. Также договор может запрещать смену места работы и жительства. Купить квартиру в ипотеку в Москве.
Тщательно ознакомьтесь со всеми условиями долгосрочной выплаты кредита: не все банки предусматривают эту возможность, потому что при пересчёте процентов теряется прибыль. Иногда в договорах оговаривают право банка менять процентную ставку в автономном режиме, а это будет неприятным сюрпризом для заёмщика. В случае подписания такого договора, существует вероятность оспорить его при поддержке Общества защиты прав потребителей.
Заключая договор в иностранной валюте, будьте готовы, что курс может измениться в любую сторону. Банки часто предлагают «плавающую» ставку, якобы выгодную для заёмщика, ведь процент рассчитывается с учетом ставок по кредитам на финансовой бирже. Но, как оказывается, в такой способ банк стремится уменьшить свои риски, если экономическая ситуация изменится. Аргументация банка основывается на ставках с московской (MosPrime) или лондонской (LIBOR) бирж, но большинство заёмщиков не понимают происходящих там процессов.
Форс-мажорные обстоятельства
Предположим, залоговое жильё сгорело или потерпело другую неприятность. Если оно уничтожено, заёмщик должен погасить свой долг перед банком, предоставив другое обеспечение, равное по сумме. В случае сильного повреждения квартиры, нужно договариваться с банком о ремонтных работах, с помощью которых можно быстро восстановить её ликвидность. Результат такой договоренности оформляется письменно. Если стороны не пришли к согласию, банк может потребовать от заёмщика досрочной выплаты задолженности.
Также может возникнуть такая неприятная ситуация, когда право собственности на жильё, приобретенное в ипотеку, в судебном порядке оспаривают третьи особы или на объект наложили арест за долги и собираются выставить его на продажу. Банк в этом случае не рискует, потому что право залога только переходит на другого собственника, который выкупит жилье. То есть в таких ситуациях банк станет первым, кто претендует на вырученные средства. Заёмщик же лишится всех денег, которые он ранее выплатил в рамках ипотечной сделки. Если в возникшем судебном споре по объекту будет принимать участие не заёмщик, а банк, то последний может выставить счёт за судебные издержки.
Во избежание нежелательных ситуаций, тщательно изучайте все документы на жильё, а лучше воспользуйтесь услугами экспертов из агентств недвижимости или банка.
Что делать, если нет возможности выплачивать ипотеку?
Могут возникнуть проблемы и с погашением кредита: заёмщик не может предсказать свой доход на годы вперед, а выплаты нужно вносить регулярно.
В любом договоре оговорены санкции за нарушение срока выплат:
- штрафы;
- пени;
- повышение ипотечной ставки;
- выселение из залогового жилья;
- арест другого имущества, которое находится в собственности заемщика;
- расторжение договора раньше срока с полным погашением кредита.
Заключая договор, изучите эти условия. Как правило, банки проявляют лояльность и позволяют один или больше раз произвести выплату с опозданием.
Реструктуризация ипотечного кредита
Иногда банки соглашаются на реструктуризацию кредитного долга, в случае, если заёмщик сообщает о финансовых трудностях, подтверждая это документально: например, подав справку о задержке выплаты зарплаты или сокращении с места работы. Заключается соглашение, где оговариваются условия реструктуризации. Они могут быть следующими:
- уменьшение ипотечной ставки;
- уменьшение разового взноса с увеличением срока выплаты кредита (рассрочка);
- изменение валюты кредитования;
- отмена санкций за несвоевременную выплату;
- «кредитные каникулы»: когда у заёмщика появляются временные трудности, банк временно разрешает не вносить выплаты или гасить только проценты;
- в крайних случаях банк может списать часть долга – ему невыгодно это делать, но иногда это единственный шанс получить назад выданную денежную сумму.
Можно ли отказаться от кредита?
Случается так, что заёмщик не может выплачивать кредит и мечтает об одном: вернуть свои деньги назад и расторгнуть договор. Это возможно, если выплачено больше 2/3 суммы займа. Тогда с согласия банка залоговая квартира продаётся, банк забирает свою долю, а остаток возвращает заёмщику. Это выгодно делать на растущем рынке недвижимости, но если цены на жильё падают, у Вас вряд ли выйдет вернуть большую часть денег. Купить квартиру в ипотеку в Санкт-Петербурге.
Также решением проблемы может стать сдача квартиры в аренду, конечно же, предварительно получив согласие банка. Но это могут позволить себе только те заёмщики, которым есть где жить.