ПДДУ, или чем грозит заключение предварительного договора?
Каждый из нас, задумываясь о покупке квартиры, старается найти реальные способы сэкономить. Конечно, самый очевидный способ - это приобрести квартиру на этапе строительства. Еще более привлекательно с финансовой точки зрения заключение договора на самом начальном этапе, когда у застройщика, например, нет разрешения на строительство.
Но как же быть, если проект есть, квартира вашей мечты – есть, а разрешения на строительство у застройщика пока нет? В такой ситуации на помощь страждущим забронировать конкретную квартиру приходит предварительный договор долевого участия. Выиграть от заключения ПДДУ может и застройщик, и покупатель: застройщику не придется затягивать открытие продаж, а покупатель сможет забронировать квартиру, которая ему приглянулась, и прилично сэкономить. Однако, несмотря на явные плюсы и большую популярность, такой договор является одним из самых рискованных видов сделки.
Обычно застройщик не скрывает причины заключения ПДДУ. Самым частым основание для такого типа сделки является отсутствие разрешения на строительство. Конечно, вина за отсутствие соответствующей документации не всегда говорит о недобросовестности застройщика и не всегда лежит на его плечах. Возможно, палки в колеса вставляет администрация города, или застройщик, допустим, в последний момент решил поменять высотность постройки, и в результате согласование проекта потребовало больше времени. Но бывают и недобросовестные застройщики, использующие ПДДУ для «прикрытия» действительно серьезных проблем: отсутствие прав на земельный участок, отсутствие результатов соответствующих экспертиз или невыполнение требования технических условия для подключения коммуникаций и др. В таких случаях разрешение на строительство может быть вообще не выдано. Поэтому, в первую очередь, надо обращать внимание на историю и репутацию застройщика. С «нехорошими» запятнанными строительными компаниями лучше не связываться по договору ПДДУ.
Если обратить внимание на суть вопроса, то стоит отметить, что предварительный договор долевого участия не является правоустанавливающим документом и не подлежит государственной регистрации, так что вполне можно столкнуться с «серыми» схемами. Например, когда застройщик заключает ПДДУ на одну и ту же квартиру сразу с несколькими покупателями. Купить квартиру в новостройке недорого.
Предварительный договор - это не приобретение прав на квартиру в строящемся доме, это всего лишь намерение/обязательство в дальнейшем заключить Договор Долевого Участия на условиях, прописанных в предварительном договоре. Зачастую ДДУ заключается в качестве приложения к ПДДУ, поэтому в предварительном договоре должно быть прописано все до мелочей. В противном случае, договор может быть признан недействительным.
Итак, в предварительном договоре должна быть представлена следующая информация:
- Обязательства сторон заключать основной договор;
- Срок заключения основного договора;
- Сроки получения застройщиком разрешительной документации;
- Условия основного ДДУ в соответствии с законом: обязательно должен быть определен объект, его стоимость, срок передачи, гарантийный срок.
В тех случаях, если условия ПДДУ не выполняются и одна из сторон уклоняется в дальнейшем от заключения ДДУ, то «страдающая» сторона может обращаться в суд.
Обратите внимание, что в ПДДУ и в ДДУ сторона застройщика должна быть представлена одним и тем же юридическим лицом, которое и является фактическим застройщиком.
Так или иначе, дабы свести риски к минимуму и избежать проблем, следует провести тщательную проверку застройщика и его репутации.